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Mora en Pago de Arriendo

 
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Autor Mensaje
Maria Fernanda
Invitado





MensajePublicado: Mie Oct 26, 2011 11:19 am    Título del mensaje: Mora en Pago de Arriendo Responder citando

Buen día:

Mi pregunta es la siguiente en este momento me encuentro en mora en el pago del arriendo de 3 meses donde vivo, he tratado de llegar a un acuerdo con el dueño del inmueble para ir abonandole pero el exige el pago total o si no que debo de entregar el apto inmediatamente. Que puedo hacer o a que sitio acudir para llegar a un acuerdo, ellos deben de dar un tiempo para entregar el inmueble cierto??

Gracias.
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luis.vallejogo



Registrado: 31 Dic 1969
Mensajes: 52

MensajePublicado: Vie Nov 04, 2011 8:26 pm    Título del mensaje: MORA EN EL PAGO DE ARRIENDO Responder citando

Medellín, 02 de noviembre de 2011


Señora
María Fernanda
Usuaria Virtual Consultorio Jurídico
Fundación Universitaria Luis Amigó FUNLAM
La Ciudad

Asunto: Mora Pago Arriendo

Respetada señora María:

Reciba un cordial y respetuoso saludo de parte del Consultorio Jurídico de La Fundación Universitaria Luis Amigó, Sede Medellín, a la vez que agradecemos la utilización de este espacio, desde el que esperamos dejar resueltas todas las inquietudes que en materia jurídica se le presenten.

El artículo 30 del Decreto 196 de 1971, que fue modificado por el artículo 1º de la Ley 583 de 2000, dispone que todas las Facultades de Derecho oficialmente reconocidas, organizarán, “con los alumnos de los dos (2) últimos años lectivos, consultorios jurídicos cuyo funcionamiento requerirá aprobación del respectivo Tribunal Superior de Distrito Judicial…” correspondiendo a estos, la asesoría supervisada, por profesores Profesionales del Derecho, para garantizar la pertinencia y coherencia en los conceptos entregados.

Recurre Usted a este Consultorio Jurídico, con el objeto de recibir asesoría para dirimir un conflicto generado por la mora en el pago de los cánones de arrendamiento de la vivienda que actualmente habita en calidad de arrendataria.

Para contextualizarla, este Consultorio Jurídico, le informa que la norma que regula la materia de arrendamiento de vivienda urbana, es la Ley 820 de 2003. Norma que establece las reglas de juego entre las partes. Esto es, entre arrendador y arrendatario. Reglas como las formalidades para su celebración, las obligaciones de uno y otro, las causales de terminación del contrato de arrendamiento, la entidad de vigilancia y algunos aspectos procesales de interés.

De un lado, entre las obligaciones del arrendatario, que es aquel que toma en arriendo un bien inmueble, se encuentra el pago del precio del arrendamiento dentro del plazo que haya quedado estipulado en el contrato.


Así las cosas, como ejemplo, si en el contrato que Usted celebró con el propietario del bien, quedó estipulado que el pago del canon debía realizarse los cinco primeros días de cada mes, de forma anticipada, será esa y únicamente esa la fecha para realizar el pago del arrendamiento sin entrar en mora por el no pago oportuno.

Del otro, el ordinal 1 del artículo 22 de la Ley 820 de 2003, reza que el arrendador, esto es quien funge como propietario o representante de este, puede dar por terminado de forma unilateral el contrato de arrendamiento cuando el arrendatario entra en “mora en las rentas y reajustes dentro del tiempo estipulado en el contrato”.

Como puede observar respetada usuaria, el arrendador encuentra todo el respaldo legal para terminar el contrato de arrendamiento cuando el arrendatario entra en mora en sus obligaciones, no siendo obligatorio la entrega de un plazo para la restitución del inmueble.

Se ha interpretado de forma errónea esa obligación que el legislador le ordena al arrendador de otorgar un tiempo prudencial al arrendatario para la entrega o devolución del bien inmueble:

Establece el Código Civil Colombiano, en su artículo 2009, la figura del desahucio, que no es otra cosa que la obligación de informar al arrendatario, la intención de terminar el contrato de arrendamiento, con una antelación igual al período de los pagos, sean estos diarios, semanales, mensuales u otros. En el caso concreto de estudio, el pago de los cánones es mensual, entendiéndose que el arrendador debería informar con un mes de anticipación la intención de no continuar con el contrato.

Sin embargo, la norma analizada, es procedente solo cuando en el contrato no se ha estipulado o fijado un tiempo para la duración del arriendo; y una de las condiciones para el contrato de arrendamiento bajo el imperio de la Ley 820 de 2003, es que las partes fijen un “término de duración” del mismo, sin importar si el contrato realizado es verbal o escrito.

De igual forma, el ordinal 7 del artículo 22 de la Ley 820 de 2003, prescribe que “El arrendador podrá dar por terminado unilateralmente el contrato de arrendamiento durante las prórrogas, previo aviso escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado, con una antelación no menor de tres (3) meses y el pago de una indemnización equivalente al precio de tres (3) meses de arrendamiento” (subrayado y negrilla no original).

Se entiende de lo anterior que no es obligatoria la notificación al arrendatario con tres meses de antelación, ni mucho menos el pago de la indemnización por el valor estipulado en el ordinal transcrito cuando es la mora en el pago de las obligaciones la causal que aduce el arrendador para dar por terminado el contrato de forma unilateral.

Mal haría el legislador en premiar, no solo con mayor tiempo en posesión del bien inmueble, sino también con una indemnización en dinero equivalente a ese mismo tiempo al arrendatario, máxime si este se encuentra en mora en sus obligaciones, haciendo aún más precaria la situación del arrendador, que no solo tendría que cargar con la mora de la otra parte, sino también con unas erogaciones por el hecho de justificada y legalmente, dar por terminado el contrato de arrendamiento.

También el ordinal 8 de la norma ibídem, señala que el arrendador está en la obligación de informar mediante escrito dirigido al arrendatario a través del servicio postal autorizado con una antelación de tres meses y otorgar una indemnización equivalente al precio de los arrendamientos de ese mismo tiempo, si durante las prórrogas del contrato decide dar por terminado de forma unilateral el contrato de arrendamiento, cuando se den alguna de las siguientes causales:

a) Cuando el propietario o poseedor del inmueble necesitare ocuparlo para su propia habitación, por un término no menor de un (1) año;
b) Cuando el inmueble haya de demolerse para efectuar una nueva construcción, o cuando se requiere desocuparlo con el fin de ejecutar obras independientes para su reparación;
c) Cuando haya de entregarse en cumplimiento de las obligaciones originadas en un contrato de compraventa;
d) La plena voluntad de dar por terminado el contrato, siempre y cuando, el contrato de arrendamiento cumpliere como mínimo cuatro (4) años de ejecución. El arrendador deberá indemnizar al arrendatario con una suma equivalente al precio de uno punto cinco (1.5) meses de arrendamiento.
Como puede observar, respetada Usuaria, ninguna de estas causales, es el motivo que indica el arrendador para solicitar la restitución inmediata del inmueble, que bien sabido por Usted, es la mora en el pago de los cánones de arrendamiento.

Como no existe la obligación expresa de dar un plazo prudente para la entrega del bien por parte del arrendatario cuando la causal de terminación es la mora en los pagos, el arrendador puede adelantar un proceso de restitución de bien inmueble arrendado, ante Juez de la República, contemplado en el Artículo 424 del Código de Procedimiento Civil. Proceso que por sus características, es rápido en fallar, necesitando para que Usted pueda intervenir como parte en ese proceso,


colocarse al día en los pagos atrasados, consignando esos valores a orden del juzgado que conozca del proceso.

Como puede observar, y aunque la Ley 820 de 2003, es una norma protectora de los arrendatarios, la situación actual que Usted atraviesa, no es fácil, teniendo en consideración que quien está incumpliendo el contrato es Usted.

Por lo tanto, y para evitar procesos en los que seguramente se verá avocada a una entrega del inmueble de forma apresurada, este Consultorio Jurídico le recomienda que recurra a otras instancias para poder dirimir satisfactoriamente su situación, y por ende la de su arrendador, que también se está viendo perjudicado con el incumplimiento de su parte.

Se le recomienda ponerse al día en los arriendos adeudados y evitar procesos judiciales que no dejan de ser engorrosos. Si no es posible la cancelación total de lo adeudado, realice un esfuerzo adicional para entregar a su arrendador una suma coherente con la deuda, con la necesidad del arrendador y con la posibilidad de evitar por parte de él, acciones judiciales en las que seguramente, será ordenada la restitución inmediata del bien inmueble.

Considera este Consultorio Jurídico que son las únicas salidas viables a su problemática, pues mal haría en recomendarle maromas o artimañas tendientes al no cumplimiento de unas obligaciones que Usted misma aceptó al momento de la firma o acuerdo verbal del contrato de arrendamiento, aceptando también las consecuencias jurídicas y legales por el incumplimiento de las mismas.

Esperamos que su inquietud haya sido resuelta satisfactoriamente y que utilice los servicios de este sistema, cuando a bien lo considere.

Cordial saludo,

Luis Fernando Vallejo Gómez
C.C. 71.641.562 de Medellín
Estudiante Derecho
Fundación Universitaria Luis Amigó
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